上海二中院：農村房屋買賣合同雖無效，但買受人已占有使用十多年，無需返還

作者：張春光

上海市第二中級人民法院（2020）滬02民終8963號民事判決認為，雖然買賣雙方就系爭農村房屋及自留地簽訂的《協議書》無效，但鑒于買方已按照協議約定支付房款，賣方亦按協議約定交付房屋，買方對房屋進行了翻建裝修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期間賣方從未提出過異議。現賣方要求買方搬離并返還農村房屋及自留地，一審法院從遵循誠實信用原則和維護社會關系穩定角度出發，對賣方的訴請不予支持，尚無不當。

上述觀點并非新觀點，上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第334號民事判決、上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3319號民事判決、上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8271號民事判決、上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終2201號民事判決等判決也持此觀點。

一、合同效力

本文首先介紹一下《民法典》的相關規定，再介紹《民法典》生效之前的相關規定（因為大多數的農村房屋買賣發生在《民法典》生效之前）。

（一）一般法理

1、《民法典》的相關規定

第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”

第144條規定：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”

第146條規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”

第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”

第154條規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”

2、《民法典》生效之前的相關規定

《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。”

《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

《合同法解釋一》第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”

《合同法解釋二》第14條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定。”

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第15條規定，正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規的強制性規定”，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第16條規定，人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。

《民法總則》第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”

《民法總則》第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，但是該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”

《民法總則》第154條規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”

“九民紀要”第30條規定，合同法施行后，針對一些人民法院動輒以違反法律、行政法規的強制性規定為由認定合同無效，不當擴大無效合同范圍的情形，合同法司法解釋（二）第14條將《合同法》第52條第5項規定的“強制性規定”明確限于“效力性強制性規定”。此后，《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》進一步提出了“管理性強制性規定”的概念，指出違反管理性強制性規定的，人民法院應當根據具體情形認定合同效力。隨著這一概念的提出，審判實踐中又出現了另一種傾向，有的人民法院認為凡是行政管理性質的強制性規定都屬于“管理性強制性規定”，不影響合同效力。這種望文生義的認定方法，應予糾正。人民法院在審理合同糾紛案件時，要依據《民法總則》第153條第1款和合同法司法解釋（二）第14條的規定慎重判斷“強制性規定”的性質，特別是要在考量強制性規定所保護的法益類型、違法行為的法律后果以及交易安全保護等因素的基礎上認定其性質，并在裁判文書中充分說明理由。下列強制性規定，應當認定為“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準的交易場所之外進行期貨交易。關于經營范圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。

“九民紀要”第31條規定，違反規章一般情況下不影響合同效力，但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規章是否涉及公序良俗時，要在考察規范對象基礎上，兼顧監管強度、交易安全保護以及社會影響等方面進行慎重考量，并在裁判文書中進行充分說理。

綜合上述規定可以看出：

（1）“九民紀要”出臺之前，法律、司法解釋等對合同無效的規定歸納起來就是：違反法律、行政法規效力性強制性規定的合同無效。但對于何謂“效力性強制性規定”并未作出直接明確的規定。

（2）“九民紀要”的進步：

a.對“效力性強制性規定”和“管理性強制性規定”做了進一步的界定和列舉：

“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準的交易場所之外進行期貨交易。

關于經營范圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。

b.違反規章的合同可能因違反公序良俗而無效

違反規章不會直接導致合同無效，但是該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。也就是說，內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等的規章是關于公序良俗的規定，違反這些規章就是違反公序良俗，違反公序良俗，根據《民法總則》第153條的規定，合同無效。

（二）具體到農村房屋買賣合同的效力

1、相關法律規定

《土地管理法》（2020年01月01日生效）第9條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”

《土地管理法》（2004年08月28日生效）第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。……”第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；……”（注：該規定屬于管理性規定，而非效力性規定）

《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。” 第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”從上述法律的規定可以看出購買農村宅基地房屋是不符合法律規定的，但是，上述法律又沒有明確禁止。

《房地產法》第38條規定：“下列房地產，不得轉讓：……（六）未依法登記領取權屬證書的；……”農村宅基地上建造的房屋時“未依法登記領取權屬證書的”房屋，但是《房地產法》的適用對象是“城市房地產”【《房地產法》第1條：為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。】

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“……農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。……農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

2、結論：從全國看，法院一般都是將非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同認定為無效合同

司法實踐中，法院一般都是將非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同認定為無效合同：有些判決認為非同一集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同無效是因為違反了上述某一條法律的規定【如《土地管理法》（2020年01月01日生效）第9條】；有些判決并未直接援引某一個具體的條文來認定合同無效，只是含糊的以買賣雙方非同一農村集體經濟組織成員為由認定合同無效。但是，縱觀上述法律法規，似乎不能直接得出結論——非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同無效【這也使得上海高院的規定（詳見下文）在法理上講的通】。

二、上海高院的規定和代表性案例

上文是根據全國性的法律法規等規定來分析農村房屋買賣合同的效力，但是農村房屋買賣問題并非一個簡單的法律問題，所以研究每個地方的具體政策和案例，對于判斷發生在該地區的農村房屋買賣合同的效力及相關利益（如動遷利益）分配有著舉足輕重的作用。

（一）上海高院的規定

《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定：

第一、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。

對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：

第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

（二）經典案例

1、同一鄉鎮村民間的買賣，合同合法有效

上海一中院（2019）滬01民終9789號民事判決及該案一審判決認為，同一鄉鎮村民間的買賣，合同合法有效，《土地管理法》第62條規定的農村村民“一戶一宅”非禁止性規定，違反該規定不會導致農村房屋買賣合同無效。

上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3527號民事判決認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。被上訴人在向上訴人購買系爭房屋時，與上訴人是同一鄉鎮的村民，具有農業戶口，具備擁有宅基地房屋的資格。上訴人與被上訴人簽訂的《轉讓房屋協議》是雙方當事人的真實意思表示。合同簽訂后，被上訴人依約向上訴人支付了全部購房款并實際入住系爭房屋至今，該合同已經履行完畢。此外，雙方間的房屋買賣行為已經過政府有關部門的審批，被上訴人也已取得了系爭房屋的宅基地使用權證，應為合法有效。上訴人在合同履行二十多年后起訴要求確認房屋買賣合同無效，主張房屋歸其所有，缺乏事實與法律依據，本院不予支持。

上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第1981號民事判決認為，羅1與羅2簽訂的《轉讓協議》，系雙方真實意思表示，是兄弟間對各自所屬老宅的處分。《轉讓協議》簽訂后，羅2依約向羅1支付了對價，羅1亦向羅2交付了房屋，《轉讓協議》至此已履行完畢。在上述協議履行完畢后的十余年中，協議所涉老宅歷經數次拆除及翻建，在此期間，羅1也從未就老宅的轉讓提出過異議，現羅1在他處有居住房屋的情況下，要求確認《轉讓協議》無效并要求確認成為并非其出資建造的某宅8號房屋之產權人，不僅缺乏依據，亦有違誠實信用原則，本院實難支持。

上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第801號民事判決認為，本案爭議焦點是被上訴人與莫某某簽訂的系爭宅基地房屋買賣協議是否有效，上訴人主張被上訴人給付土地使用權補償款是否有依據。系爭宅基地房屋來源于莫某某一家申請建造，雖1991年該房屋的宅基地使用權登記至上訴人名下，但被上訴人買售房屋后，一直居住至被拆遷已長達十六年之久，上訴人應當知曉，從未提出異議，現提起本案訴訟，有違誠信原則。即便上訴人認為莫某某無權處分，根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。另外，被上訴人系金匯鎮資福村村民，系爭宅基地房屋座落金匯鎮光星村，本案買賣系發生在本鎮范圍內農村集體經濟組織成員之間，因此，該房屋買賣協議亦應當有效。

上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2574號民事判決認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。本案中，袁xx與錢xx簽署《房屋買賣合同》后，錢xx支付了全部房款，袁xx、張xx、袁xx、壽xx亦將涉案的宅基地房屋交付給錢xx居住使用，距今已有十五年之久，該合同已履行完畢。另該合同亦經過有關部門批準，應為合法有效。【注：買賣雙方為同一鄉鎮村民】

2、本著尊重現狀的原則，不宜再認定合同無效，買受人更無需返還房屋

上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第2400號民事判決認為，盡管被上訴人并非系爭房屋所在地的集體經濟組織成員，但雙方當事人的買賣行為發生在1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規定農民的住宅不得向城市居民出售之前，且協議已經當地法律服務所見證，協議簽訂后，被上訴人已按約支付了全額房款并實際使用系爭房屋近二十年之久，雙方當事人理應尊重現狀，維持被上訴人對系爭房屋繼續占有、居住和使用的權利。上訴人以雙方簽訂的轉讓協議無效為由要求被上訴人返還系爭房屋，有失公平和誠信，本院不予支持。

上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5290號民事判決認為本著尊重現狀、維護穩定的原則不宜再認定案涉農村房屋買賣合同無效。

上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5290號民事判決認為，許某某與盛某某就案涉房屋買賣簽訂的《房屋轉讓協議書》，系雙方真實意思表示，且該合同已全面履行完畢。許某某將案涉房屋交付盛某某，盛某某支付全部購房款并已居住使用案涉房屋近二十年。期間，盛某某實際取得農村土地承包經營權證，對土地進行改建、修建。據此，許某某以盛某某并非界山村村民以及盛某某已獲得顏家村土地征收安置為由，主張雙方所簽《房屋轉讓協議》無效，缺乏法律依據。一審法院本著尊重現狀、維護穩定的原則，判決駁回許某某的訴訟請求，本院予以認同。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終10627號民事判決認為，葛某華等三人提起上訴，堅持其一審訴請及相關理由，對此，一審法院根據雙方簽訂的《房屋轉讓協議》系雙方真實意思表示且已實際履行多年，袁某德等三人亦長期實際居住系爭房屋至今等情況，認定葛某華等三人提起本案訴訟要求確認上述協議無效有違誠信原則，故而未予支持其相應訴請，該處理合情合理。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終3653號民事判決認為，民事活動應遵循等價有償、誠實信用的原則。上訴人孫正華一方將系爭房屋出售給被上訴人張清，上訴人許乾經由村法律服務所的見證又從張清處購得該房屋，上述行為均系各方當事人的真實意思表示，孫正華一方已將系爭房屋交付給張清并從其處取得了購房款，相應的，許乾亦向張清付清了購房款并裝修入住系爭房屋，故此，關于系爭房屋的買賣合同均已實際履行完畢，許乾實際居住使用系爭房屋也長達數年之久，故孫正華一方在出售系爭房屋十余年后提起本案訴訟要求返還房屋，有違誠信，本院難以支持。【一審判決確認合同無效，返還房屋，二審改判駁回原告確認合同無效和返還房屋的訴請】

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終921號民事判決認為，上訴人將系爭房屋轉讓給了被上訴人，并收取了被上訴人的買房款，且買賣合同已履行完畢。被上訴人在此基礎上，主張對系爭房屋享有居住使用權，依法有據。原審法院在查明了本案事實后，依法判決支持被上訴人的訴請，并無不當，本院予以維持。【對合同效力未作表態】

3、宅基地買賣合同無效，房屋買賣合同有效

上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終4244號民事判決認為，宅基地使用權和其上的房屋所有權系兩種不同的物權，前者屬于土地用益物權，后者則屬于不動產所有權，且依據現行法律規定，前者僅能為具有本集體經濟組織成員資格的主體所享有，后者則無此限制。因此，在農村宅基地房屋轉讓合同中，有關宅基地使用權或所有權轉讓的約定，因違反現行法律的強制性規定而歸于無效，但有關房屋所有權轉讓的約定，仍應認定為有效。查現有證據，上訴人與案外人辛某簽訂的《房屋轉讓協議》僅約定了系爭房屋所有權的轉讓事宜，并不涉及宅基地使用權或所有權的轉讓，故該份協議應屬合法有效。基于買賣雙方已完成房屋交付且買受方已按約付清購房款之事實，應當認為，系爭房屋的所有權（自購房款付清之日）已歸于買受方，基于房屋所有權而產生的拆遷補償利益亦應由買受方享有。

4、房屋買賣合同無效，但買受人不需返還房屋給賣售人

上海市第二中級人民法院（2020）滬02民終8963號民事判決認為，雖然買賣雙方就系爭農村房屋及自留地簽訂的《協議書》無效，但鑒于買方已按照協議約定支付房款，賣方亦按協議約定交付房屋，買方對房屋進行了翻建裝修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期間賣方從未提出過異議。現賣方要求買方搬離并返還農村房屋及自留地，一審法院從遵循誠實信用原則和維護社會關系穩定角度出發，對賣方的訴請不予支持，尚無不當。

上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第334號民事判決認為，二審審理中，上訴人某甲與被上訴人某乙均確認2003年1月10日簽訂的《房屋轉讓協議書》無效。上訴人雖同意協議無效，但認為系爭房屋交付使用已近九年，現被上訴人要求確認協議無效，是因為農村房屋動遷利益巨大，因此上訴人認可協議無效，但不同意返還房屋。對此本院認為，上訴人占有使用系爭房屋已近九年，由于近幾年房屋土地升值，被上訴人借城鎮居民不得購買農村宅基地住宅之規定，反悔原協議，要求收回房屋，明顯違背誠實信用原則，因此上訴人主張維持系爭房屋使用現狀，遇有動遷雙方再協商的意見，符合本案的客觀情況，上訴人的主張可予準許。原審判決上訴人返還房屋不當，本院應予糾正。

上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3319號民事判決認為，1986年生效的《土地管理法》中未見有禁止城鎮居民購買農村房屋之規定，且吳國興與馬明根之間就農村私房進行的買賣得到了政府主管部門的批準，辦理了合法手續，并已得到完整的履行，足見政府主管部門對于該買賣行為是給予認可的。退一步而言，即使雙方簽訂的房屋買賣合同的效力存在瑕疵，在雙方合同履行至今已逾二十年的情況下，上訴人卻以合同無效為由要求被上訴人返還房屋，有失公平和誠信，雙方應尊重現狀，維持被上訴人對房屋繼續占有、居住和使用的權利。

上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8271號民事判決認為，非農戶口者購買農村房屋的房屋買賣合同無效，但是“本著尊重現狀、維護穩定的原則”系爭房屋不宜再由買受人返還賣售人。

上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終2201號民事判決認為，鑒于農村房屋買受人并非系爭房屋所在地農村集體經濟組織成員，系爭農村房屋買賣合同亦未經有關組織部門批準，故買受人無權要求確認系爭農村房屋買賣合同有效。但本著尊重現狀、維持穩定以及誠實信用的原則，買受人對系爭房屋享有占有、使用、居住的權利。

5、合同無效，相互返還

上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終14673號民事判決認為，根據查明的事實，涉案房屋屬于農村宅基地房屋，上訴人與被上訴人均非房屋所在地集體經濟組織成員，雙方簽訂的房屋轉讓協議書亦未得到相關有權部門批準，一審法院據此認定上述轉讓合同無效，于法有據，本院予以維持。合同既已無效，則因該合同取得的財產應當予以返還，故被上訴人理應有權要求上訴人返還其已支付的購房款。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終5995號民事判決認為，系爭房屋為農村宅基地房屋，而上訴人范某某在與王某某就系爭房屋簽訂《房地產居間合同》時系城鎮戶口，其不具備購買該房屋的資格，并且范某某買賣房屋未經過相關組織和部門的批準，不僅合同尚未履行完畢，而且系爭房屋亦未交付范某某實際使用，故《房地產居間合同》當屬無效。范某某主張系爭房屋已經遇到動遷，但房屋動遷利益為房屋價值的轉化形式，鑒于范某某無法取得房屋的所有權，其主張房屋動遷利益，亦缺乏依據，本院不予支持。

三、動遷利益的分配

之所以將動遷利益的分配單獨拿出來作為一部分，就是因為很多農村房屋買賣合同糾紛就是因為動遷利益巨大而產生的。

（一）合同有效，則動遷利益全部歸屬于買受人（新的房屋所有人）

（二）合同無效的情形

根據上海高院的規定，“合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋”的情形下，法院可以認定合同無效。

《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

簡言之，合同無效，就要返還原物。房屋及宅基地在返還原房屋所有人之后發生動遷的，動遷利益全部歸屬于原房屋所有人。在房屋及宅基地返還原房屋所有人之前發生動遷且房屋買受人被列為被動遷人的，動遷利益就要在買受人和賣售人之間進行分配，而分配的方法，可以參照上海市松江區人民法院（2015）松民三（民）初字第3216號和上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3659號民事判決的觀點——房地分開，即房屋的動遷利益全部歸屬買受方，土地使用權動遷利益在買賣雙方之間進行分割（法官綜合各種因素自由裁量）。

（三）對合同效力暫時不表態的情形：動遷利益在賣售人與買受人之間按照3：7的比例分配

農村房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋是農村房屋買賣的最常見形式。對此農村房屋的拆遷利益，《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定賣售方和買受方按照3:7的比例分配，其法理基礎是什么？3:7的比例具體如何計算？

1、《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的規定

《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定：“……第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。……按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”

2、法理基礎

農村宅基地使用權的流轉受到很大的限制，非本集體經濟組織成員之間不得轉讓。即便農村房屋的買受人（非本集體經濟組織成員）已經支付全部房屋價款，并已實際入住，也不能依據“地隨房走”的法理獲得相應宅基地的使用權，宅基地的使用權人依舊是房屋出售方。農村房屋動遷，其動遷利益的一部分來自宅基地的使用權的評估價。此外，動遷補償款或者動遷安置房都有對本集體經濟組織成員的“福利”的性質，這也應當是給賣售人的利益。因此，農村房屋出售方可以獲得一定的動遷利益。

3、計算方法

“購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”對該規定的理解，重點是如何理解“補償款”。農村房屋的動遷一般都是動遷組依據被動遷房屋的評估價等計算動遷補償款，被動遷人再用該動遷補償款（多退少補）購買優惠價的動遷安置房。

買受人獲得了以下兩部分利益：（1）動遷補償款。（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優惠價）與市場價的差價。這兩種利益可以用“動遷利益”來概括。

因此，《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》中的“補償款”應當是指“動遷利益”，而不能簡單從字面上理解為“補償款”。

因此，農村房屋的賣售人可以獲得的利益有兩部分：（1）動遷款補償款的30%；（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優惠價）與市場價的差價的30%；

附案例一：許某某與盛某某農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：1999年1月5日，許某某（甲方）與盛某某（乙方）簽訂一份《房屋轉讓協議書》，約定甲方愿將坐落在金山區XX鎮XX村XX組的一幢正房二間三層樓、廂房一間三層樓、小屋一間三層樓，占地面積為124平方米，建筑面積為（124平方#3層）共372平方米的私有住宅房（以下簡稱“案涉房屋”）以4萬元出讓給乙方。合同約定，根據乙方要求在1999年1月5日之前首先預付房屋訂金1萬元給甲方，其余錢款到1999年6月30日之前全部付清給甲方。合同還約定了其他事項。金山區第二公證處出具《公證書》一份，對許某某、盛某某簽訂的《房屋轉讓協議書》進行了公證。后甲、乙雙方皆如約履行，乙方至此以后居住在案涉房屋內。

1991年12月15日金山縣土地管理局出具的一份農村土地承包經營權證，載明：土地使用者許某某，土地坐落在XX鄉XX村XX組。2005年8月31日，上海市金山區人民政府發放《中華人民共和國農村土地承包經營權證》，載明發包方為金山區張堰鎮秦望村民委員會，承包方為盛某某，承包方住址為金山區XX鎮XX村XX組，承包期限自1999年8月1日至2029年7月31日止，承包方式為家庭承包經營。

1999年3月18日，金山區干巷鎮顏家村村民委員會向金山區公安分局（以下簡稱“公安分局”）及張堰鎮派出所（以下簡稱“派出所”）出具《證明》一份，載明“我村十六組村民盛某某因夫妻投靠，已在本區XX鎮XX村XX組受讓了他人房屋，經我村村民委員會商量決定，同意其申請將戶口遷入到本區XX鎮XX村XX組的要求。”同日，金山區張堰鎮界山村村民委員會向派出所出具《戶口移入證明》一份，載明“茲由張堰鎮界山村民委員會，同意干巷鎮顏家村十六組村民盛某某的戶口移入我村八組。因XX村XX組許某某的房屋，定居于本村八組，望貴所給予辦理戶口。”1999年4月10日，許某某向公安分局及派出所提交《申請報告》一份，內容為因其在金山區張堰鎮上購置了商品房，故將案涉房屋轉讓給盛某某夫婦，并括號注明房屋轉讓合同經金山區第二公證處公證。為今后生活、工作及戶籍管理方便，盛某某要求將其本人戶口從XX鎮XX村XX組，遷入到XX鎮XX村XX組，求批復。嗣后，許某某以農村宅基地系集體所有不能買賣為由，要求各自返還財產未果，遂涉訴。

一審中，許某某提供2017年11月28日上海市農村土地承包經營權農戶信息表一份，發包方為張堰鎮秦望村民委員會，承包方為盛某某。承包起始日期為1999年8月1日，終止日期為2029年7月31日。

裁判原文節選

一審【案號：上海市金山區人民法院（2017）滬0116民初13359號】許某某和盛某某簽訂《房屋轉讓協議》后，盛某某依約向許某某支付購房款40,000元，許某某亦向盛某某交付了房屋，許某某、盛某某雙方皆按照約定實際履行完畢。迄今為止，盛某某及其家人在案涉房屋上已生活居住將近20年，期間對案涉房屋及土地進行了改建、修建，并實際取得了農村土地承包經營權證。在盛某某居住期間，許某某曾出具申請書，請求相關部門為盛某某辦理落戶界山村的手續，界山村委會亦出具證明表示愿意接受盛某某為本村村民，同意盛某某戶口遷入。事實上，盛某某已經是張堰鎮界山村的村民，只是未辦理戶口遷入手續。在協議簽訂后，許某某并未就盛某某購買案涉房屋一事提出過任何異議。綜上，一審法院認為，盡管盛某某購買案涉房屋未經有關組織和部門批準，但許某某、盛某某就《房屋轉讓協議》已履行完畢，盛某某占有、居住、使用案涉房屋已長達20年，且已取得土地承包經營權證，一審法院本著尊重現狀、維持穩定的原則，對許某某主張《房屋轉讓協議》無效，要求返還各自財產的請求，不予支持。

一審法院審理后，于2018年3月8日依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規定判決：駁回許某某的全部訴訟請求。案件受理費800元，由許某某負擔。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5290號】許某某與盛某某就案涉房屋買賣簽訂的《房屋轉讓協議書》，系雙方真實意思表示，且該合同已全面履行完畢。許某某將案涉房屋交付盛某某，盛某某支付全部購房款并已居住使用案涉房屋近二十年。期間，盛某某實際取得農村土地承包經營權證，對土地進行改建、修建。據此，許某某以盛某某并非界山村村民以及盛某某已獲得顏家村土地征收安置為由，主張雙方所簽《房屋轉讓協議》無效，缺乏法律依據。一審法院本著尊重現狀、維護穩定的原則，判決駁回許某某的訴訟請求，本院予以認同。綜上所述，許某某的上訴理由不成立，一審判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費800元，由上訴人許某某負擔。

本判決為終審判決。

案例二：劉某亮訴劉某誠農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：本案爭議的宅基地位置為上海市松江區xxx橋xxx浜，證號073902，土地使用者為“劉明成”，立基日期為1991年9月8日，立基人口為“劉明成”、沈xx、劉甲。宅基地核定使用面積為198.84平方米。1996年4月8日，劉某誠與劉某亮簽訂協議書一份，約定：由上海松江xx鎮xx村1隊劉某誠（以下簡稱甲方）將居住房屋賣與江蘇省邗江縣xx鄉xx村徐巷小隊劉某亮（以下簡稱乙方）。一、甲方現建房面積：樓下（二間）、樓上（二間）、小房（二間），總建房面積114.42平方米，甲方現將以上房屋賣與乙方。二、甲方現宅基地范圍：東至房墻之中、南至房墻外側4米止、西至房墻外側止、北至房墻外側1米止，總宅基地面積198.84平方米，甲方現將以上宅基地使用權轉讓給乙方。三、付款方式：1、本協議經雙方簽字后生效。乙方先預付定金1萬元（壹萬圓整）給甲方。2、待甲方搬遷后，乙方將余額壹萬圓整一次付清給甲方。本協議雙方簽字后，生效后。甲、乙雙方都不得違約。如有違約，一切經濟損失，后果都由違約一方負責。本協議自甲、乙雙方簽定日起生效。劉某誠與劉某亮均在該協議上簽字，立據人沈旭斌在協議上簽字予以確認。劉某誠于1996年4月8日將房屋交付給劉某亮。1996年6月23日，劉某亮將總房款人民幣（以下幣種相同）20,000元全部支付劉某誠。劉某亮、劉某桃主張在購買該房屋后于2007年進行了裝修，金額約為3萬余元。劉某誠認可裝修事實，但主張裝修金額約1萬元。2010年6月14日，松江區中山街道建設委員會作為甲方、上海松江茸城動拆遷有限公司作為甲方代理人、劉某亮、劉某桃（證件名稱為073902號宅基地使用證）作為乙方簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》。根據該協議第一條約定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338號，房屋結構磚混，建筑面積187.88平米；第二條約定，乙方住房經上海地維房地產估價有限公司評估，其房屋安置單價結合成新為／元/平方米。根據《若干規定》規定，松江區縣政府規定的被拆除房屋同區域新建多層商品住房每平米建筑面積的土地使用權基價750元，價格補貼600元/建筑面積。第三條約定，甲方應當支付給乙方貨幣補償款354,879元，計算方式為：101,241元+（750元+600元）×187.88平方米=354,879元。第四條約定，甲方應支付給乙方棚舍和其它附屬物補償款42,671元。第六條約定，甲方支付乙方搬家補助費3,758元、設備遷移費／元。第十二條約定，雙方約定其他事項：1、臨時過渡費8元/平方米/月×24個月×187.88平方米=36,073元；2、獎勵費12元/平方米×187.88平方米=2,255元；3、購房補貼300元/平方米×187.88平方米=56,364元。本協議以上合計496,000元。乙方承諾于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速簽速搬獎10,000元/戶。簽訂上述協議后，劉某桃領取了速簽速搬獎及預付款合計110,000元，暫留定房款為396,000元。根據中山苑二期動遷安置情況表顯示，動遷戶本次加副業房后應安置面積187.88平方米，原保留款396,000元+副業房0元+副業房過渡費0元+保留款加副業房金額合計利息28,050元+至2013年11月30日過渡費金額7,816元，合計應付款431,866元。樓梯號11、室號101、套型建筑面積112.52平方米、樓層單價2,098元、使用應安置面積112.52平方米、應安置面積金額236,067元、超10%以內面積0平方米、超10%以內面積金額（+700）0元、超20%以內面積0平方米、超20%以內面積金額（+1400）0元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計236,067元；樓梯號21、室號604、套型建筑面積112.76平方米、樓層單價2,268元、使用應安置面積75.36平方米、應安置面積金額170,916元、超10%以內面積18.788平方米、超10%以內面積金額（+700）55,763元、超20%以內面積18.612平方米、超20%以內面積金額（+1400）68,269元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計294,948元。2套房金額合計531,015元，缺額99,149元，劉某亮、劉某桃將缺額部分補交。該兩套房屋已實際交付劉某亮、劉某桃，該兩套房屋大產證已經辦理完畢但小產證尚未開始辦理，現劉某亮、劉某桃實際居住使用的為101室房屋。604室房屋現登記的權利人為案外人上海xxx置業有限公司。審理中，雙方確認，安置房屋時101室房屋的市場價單價為11,098元，604室房屋的市場價單價為11,268元。2014年4月31日、8月20日，劉某誠曾兩次向一審法院提起訴訟，后分別按撤訴處理、撤回起訴在案。另查明，劉某誠和沈xx為夫妻關系，劉某誠與劉甲為父子關系。沈xx、劉甲向原審法院出具說明函，明確關于上海市農村宅基地使用權審核表登記的相關應獲得的拆遷補償權利均一并由劉某誠行使。上海市農村宅基地使用權審核表中的“劉明成”系筆誤，雙方當事人均對此予以確認。劉某誠訴稱，劉某誠系上海市松江區xxx橋xxx浜宅基地的權利人。2010年6月，上海市松江區中山街道動拆遷管理辦公室發布宣傳資料，劉某誠宅基地列入拆遷范圍。拆遷單位在未查清事實的情況下，擅自與劉某亮、劉某桃簽訂了拆遷補償安置協議，并否定了劉某誠作為被安置對象的合法權利。經了解，劉某亮、劉某桃于本次拆遷過程中分配了拆遷安置房屋兩套，分別為上海市松江區茸惠路***弄***號604室、茸惠路***弄***號101室的房屋。該兩套房屋總面積225.28平方米，雙方曾共同確認房屋市場價為每平方米12,500元。劉某誠認為，本次拆遷實質為房屋安置，兩套房屋均屬于拆遷利益，劉某誠有權要求劉某亮、劉某桃返還拆遷利益中劉某誠應得部分。據此，劉某誠請求法院判令：劉某亮、劉某桃向劉某誠返還拆遷利益1,090,400元。劉某亮、劉某桃辯稱，不同意劉某誠的訴請。劉某誠與劉某亮于1996年4月8日雙方就房屋的買賣簽訂了協議書，協議內容并不涉及土地的買賣。該房屋買賣協議是雙方真實意思表示，購房款項早已支付完畢，故協議合法有效。其同拆遷公司簽訂的合同是處分自己的財產，沒有損害劉某誠的利益。劉某誠在拆遷前對房屋買賣從未提出異議，故劉某誠主張違反誠信原則，拆遷利益應當歸劉某亮、劉某桃所有。

裁判原文節選：

一審【案號：上海市松江區人民法院（2015）松民三（民）初字第3216號】本案中，劉某誠與劉某亮于1996年簽訂系爭宅基地上所建房屋的轉讓協議，由劉某亮、劉某桃實際使用至拆遷時止，后因拆遷利益的分配產生爭議。劉某誠主張劉某亮、劉某桃侵犯其宅基地使用權并要求分割相應安置房購房指標。劉某亮、劉某桃對劉某誠要求分割拆遷補償的依據及具體補償標準均提出異議。雙方主要爭議焦點為劉某誠、劉某亮、劉某桃關于拆遷權益的分配。現系爭宅基地及地上物已經動遷，宅基地和地上物的權利均化為貨幣補償和安置房購買指標，以下就各方拆遷權益的享有進行闡析。1996年，劉某誠同劉某亮簽訂協議書，出售系爭宅基地上的房屋。現房屋實際交付達十多年之久，因此本著誠實信用，維護交易安全的原則，原審法院確認劉某亮應當享有系爭宅基地上房屋等地上物的所有權，遇動遷時享有地上物的拆遷權益。盡管地隨房走，房屋等地上物轉讓直接導致系爭宅基地實際使用人的變更。然而，農村宅基地使用權具有特定的人身屬性，系集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，其取得和轉讓應當符合土地管理法等法律和國家有關規定。劉某亮并非系爭宅基地房屋所在地的集體成員，系爭房屋相對應的宅基地使用權轉讓未經縣級以上政府部門批準同意，事后也未辦理相關更名手續，故從法律上并未實際成為系爭宅基地的合法使用權人，遇拆遷時不能完全享有宅基地使用權的補償。因此，劉某誠有權基于宅基地使用人權益分割拆遷利益。系爭宅基地及其地上物的補償分為兩部分：一為現金補償，二為拆遷安置房購買權。首先，關于現金補償部分。本著尊重現狀、考慮到近年來房價上漲和劉某亮、劉某桃實際使用系爭房屋已達數十年及其使用期間對房屋的管理和貢獻，在扣除劉某亮購買時的房款20,000元之后，酌情進行分割，劉某誠應得拆遷款為156,559.80元。其次，關于拆遷安置房購買權部分，即安置房屋市場價與實際購買價的差額部分。劉某桃、劉某亮實際被安置的總面積為225.28平方米，故系爭房屋拆遷所應得的安置房的市場價和優惠價的差價總計為1,988,311.64元，同理，劉某誠應得購買安置房的補償款為596,493.49元。兩部分合計為753,053.29元。原審法院審理后，依照《中華人民共和國民法通則》第四條之規定，于二○一五年十月二十九日作出判決：劉某亮、劉某桃于判決生效之日起十日內支付劉某誠補償款人民幣753,053.29元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費14,614元，減半收取7,307元，財產保全申請費5,000元，合計訴訟費12,307元，由劉某誠負擔3,808元，劉某亮、劉某桃負擔8,499元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3659號】本案的爭議在于被上訴人是否有權分割系爭宅基地及其上房屋因拆遷所得的利益。對此，本院認為，雖然上訴人與被上訴人早在1996年已就系爭房屋及宅基地使用權的轉讓簽訂了協議書，上訴人支付了對價并實際取得系爭房屋長達數十年之久，但上訴人畢竟不是系爭宅基地所在的農村集體經濟組織成員，其與被上訴人之間關于系爭宅基地使用權的轉讓也未能取得相關組織和部門的批準，故上訴人并非系爭宅基地的合法使用權人。現系爭宅基地及其上房屋已被拆遷，被上訴人作為系爭宅基地的合法使用權人，理應享有相應的拆遷利益，有權要求予以分割。原審本著誠實信用及維護交易安全原則，綜合考慮上訴人長期實際使用系爭房屋的現狀及對房屋的管理貢獻因素，酌情對拆遷利益進行了分配，合法合理，并無不妥，本院予以支持。上訴人劉某亮、劉某桃的上訴理由不能成立，其上訴請求，本院難以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣14,614元，由上訴人劉某亮、劉某桃負擔。本判決為終審判決。

再審【案號：上海市高級人民法院（2016）滬民申2709號】農村宅基地為農村集體組織所有，其使用權限于集體組織成員所享有。雖然各方就系爭房屋簽訂了轉讓協議，但因劉天亮、劉正桃并非系爭宅基地所在的農村集體組織成員，故相應宅基地的使用權仍歸劉明誠所享有，劉明誠有權就相應的動遷利益請求分割。原審綜合考慮房屋價格、當事人對房屋的貢獻等因素，判決劉明誠享受部分動遷利益并無不當。綜上，劉天亮的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回劉天亮的再審申請。

案例三：施某某與宋某某、黃某昌等農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：案外人龔某某（興）系原告丈夫，于2007年10月6日過世。案外人黃某某系被告宋某某丈夫、被告黃某昌、黃某菊的父親，其于2011年8月11日因疾病死亡而注銷戶籍。涉案房屋坐落于上海市崇明區新河鎮塔南村11生產隊（新河馬路XXX弄XXX號），屬原告施某某名下的農村宅基地房屋。2000年3月14日，龔某某與黃某某就涉案房屋簽訂《房屋買賣合同》，合同的出賣人為施某某，買受人為黃某某。合同約定，施某某將涉案房屋出賣給黃某某，房價為人民幣43,000元，黃某某于合同簽訂之日一次性付清，宅基地使用證待房款付清后即交付給黃某某。該合同由龔某某代施某某在出賣人欄簽名，黃某某在買受人欄簽名，并由同村的黃興昌作為中間人在合同上簽名。黃某某在合同簽訂的當日即將房款人民幣43,000元付給了龔某某，龔某某也將房屋的宅基地使用證交付給了黃某某。之后，黃某某對涉案房屋進行了裝修并與三某某入住該房屋。2007年10月6日，案外人龔某某過世后，原告也并未就房屋買賣之事向被告提出異議。2011年8月11日，案外人黃某某因病去世被注銷戶籍，涉案房屋由被告居住使用至今。

另查明，案外人黃某某系非農業戶口。

上述事實由當事人無異議的《房屋買賣合同》、《上海市農村宅基地使用證》及戶籍證明等證據及庭審筆錄予以證實。

裁判原文節選

一審【案號：上海市崇明區人民法院（2018）滬0151民初3941號】本案系爭房屋系農村宅基地房屋，根據相關法律、法規的規定，非農村集體經濟組織成員不能申請或變相取得農村宅基地使用權，案外人黃某某系非農業戶口，不具備農村集體經濟組織成員資格，故案外人黃某某與龔某某簽訂的《房屋買賣合同》違反了國家有關規定，屬無效合同。鑒于涉案房屋的轉讓及由被告居住使用已有十八年之多，原告述稱其在丈夫龔某某去世后才發現買賣合同，但原告在知曉該合同存在后并未向被告提出過異議，且原告從未向被告主張過租金，故原告關于涉案房屋的買賣未經其同意，其一直以為涉案房屋系出租給案外人及三某某的述稱不符合常理。考慮到黃某某已按雙方約定的交易價格支付了房款，龔某某也已經交付了系爭房屋及宅基地使用證，房屋買賣合同事實上已履行完畢，且被告對涉案房屋進行了裝修后長期居住，從遵循誠實信用原則和維護社會關系穩定角度出發，涉案房屋不宜再返還，故對原告要求三某某返還系爭房屋的請求不予支持。

綜上所述，原告要求確認雙方簽訂的《房屋轉讓協議》無效的訴訟請求本院予以支持，其余訴請不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項之規定，判決如下：

一、案外人龔某某與案外人黃某某就轉讓上海市崇明區新河鎮塔南村11生產隊（新河馬路XXX弄XXX號）房屋所簽訂的《房屋買賣合同》無效；

二、駁回原告施某某的其余訴訟請求。

案件受理費人民幣376元，減半收取計人民幣188元，由被告宋某某、黃某昌、黃某菊負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8271號】由于黃某某系非農業戶口，故黃某某與龔某某所簽訂的《房屋買賣合同》因違法國家相關規定，一審法院判決該合同無效是有依據的。考慮到黃某某已按雙方約定的交易價格支付了房款，龔某某也已交付了系爭房屋的宅基地使用權證，且系爭房屋由宋某某、黃某昌、黃某菊共同使用18年之久，施某某在此期間并未提出異議。雙方間的買賣合同事實上已經履行完畢，故本著尊重現狀、維護穩定的原則，一審法院認定系爭房屋不宜再返還，本院認為并無不當。施某某要求宋某某、黃某昌、黃某菊返還系爭房屋，本院不予支持。

綜上所述，一審法院所作判決并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費376元，由上訴人施某某負擔。

本判決為終審判決。

案例四：朱某與方某某農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：1989年3月3日，方某某與朱某口頭達成協議，方某某購買朱某在奉賢區XX鎮XX村XX組的樓房三上三下、小屋三間等全部宅基地房屋，方某某當天預付了人民幣（以下同）500元房款。1989年3月6日，雙方簽訂房屋買賣合同，約定朱某將上述房屋出售給方某某，總房價為37,500元。之后，方某某陸續支付房款。自1989年3月3日至1992年6月22日共支付13筆房款，合計28,192元。

1992年6月，雙方為購房事宜發生爭執，經當時的調解組織調解，朱某同意將房屋交付方某某，將房屋鑰匙交予方某某，之后方某某入住使用至今。1998年7月，方某某一家戶口遷入該地址。

一審另查明，雙方買賣的宅基地房屋現在為奉賢區XX社區XX村XX號。該處宅基地使用權人原登記在朱某名下，宅基地使用證編號為奉宅XXX-XX-XXX，該宅基地使用證原件仍在朱某處保管。方某某提供的自稱從政府動遷部門拍照得來的“奉賢縣農村宅基地使用權審核表”照片顯示，“本證所示房屋已動遷注銷。”庭審中，雙方陳述該宅基地房屋已被列入動遷范圍，等待簽訂動遷安置補償協議。一審審理中，方某某與朱某爭議房款是否已經結清，已付房款金額的事實。方某某主張在1992年6月經當時的調解組織調解，朱某自愿降價5,000元，然后在1992年6月22日方某某通過調解干部轉交朱某3,000元后，雙方結清了全部房款。朱某對降價5,000元、轉交房款3,000元的事實予以否認，認為是方某某支付大部分房款后，又急著用房，所以朱某經書記等調解后才同意交房給方某某，之后朱某催討剩余房款不著。一審法院認為，從之前13筆房款支付情況看，朱某均出具收據；方某某主張降低交易房價，結清全部房款，應當提供相應證據；現其無法舉證，應承擔舉證不能的法律后果，對方某某降價和結清的主張一審法院不予采信。另外，方某某主張1990年1月2日支付房款1,300元之外，另與朱某商定用一船沙折價沖抵2,100元房款。朱某對此予以否認，認為一船沙就是折抵了該筆1,300元的房款。一審法院認為，1990年1月2日，朱某出具給方某某的“收款條”所寫內容為：“今收方某某房款壹船沙壹仟叁佰元正。”并沒有其他內容，方某某也沒有提供其他證據來證明除該1,300元之外，用一船沙另行作價沖抵房款，一審法院采信朱某的主張，認定該一船沙就是作價1,300元抵作房款，為此朱某出具了該收條。對以上爭議事實作為認定后，一審法院認定方某某共支付13筆房款共計28,192元。

二審另查明奉賢區XX社區XX村XX號房屋的宅基地使用人至今仍登記在上訴人名下。

裁判原文節選

一審【案號：上海市奉賢區人民法院（2019）滬0120民初7804號】方某某與朱某原屬同鄉鎮范圍內集體組織成員，雙方就奉賢區XX社區XX村XX號宅基地房屋訂立的房屋買賣合同當屬有效，雙方應當遵守和全面履行。方某某訴請雙方買賣合同有效，一審法院予以支持。現查明，朱某已經交付方某某涉案房屋，方某某已經實際居住使用，方某某對該宅基地房屋享有相應權益。按照現有證據，應認定方某某另有剩余房款未付，但朱某未提出反訴請求，一審法院不予處理。雙方對是否由朱某交付宅基地使用證、什么時候交付等未予以明確約定，而一審法院認定有效針對的是雙方對宅基地上房屋的買賣行為和買賣合同，農村宅基地房屋的買賣不同于城鎮產權房的買賣，土地使用權不屬法院管轄和處理范圍，而且方某某沒有宅基地使用證在法律上也不影響其對房屋權利的行使，方某某自己提供的“奉賢縣農村宅基地使用權審核表”顯示本證所示房屋已動遷注銷，故方某某訴請朱某交付宅基地使用證，一審法院不予支持。

一審法院據此判決：一、確認方某某與朱某簽訂的關于奉賢區XX社區XX村XX號宅基地房屋的買賣合同有效；二、對方某某的判令朱某交付宅基地使用證的訴訟請求不予支持。案件受理費減半收取計525元，由方某某負擔485元，由朱某負擔40元。

二審【案號：上海一中院（2019）滬01民終9789號】當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用的原則。“一戶一宅”的規定并非法律法規禁止性規定，且雙方簽訂房屋買賣合同時并無此規定，因此，上訴人上訴主張雙方簽訂的房屋買賣合同因違反該規定而無效，缺乏法律依據，本院不予采納。《合同法》第一百六十七條關于分期付款的規定為合同解除條款，而解除的前提是合同有效，故上訴人依據該條規定主張雙方簽訂房屋買賣合同無效，本院亦不予采納。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣80元，由上訴人朱某負擔。

本判決為終審判決。

轉載自頭條號：山西太原常律師。（侵刪）